Oproep Mark en Anne-Jan, CDA Ede ‘College: pak met actief grondbeleid de woningnood aan!’

In Ede een koophuis vinden ónder de twee ton… ga er maar aan staan. Ook betaalbare huurwoningen zijn erg schaars. Daarom hebben CDA’ers Mark Obbink en Anne Jan Telgen samen een plan gelanceerd om iets te doen aan dit nijpende probleem van de Edese woningnood.

Op 18 april 2019 heeft de gemeenteraad de ‘Beleidsnotitie betaalbare huur en koopwoningen’ aangenomen. Hierin heeft de raad een aantal besluiten vastgelegd over percentages sociale huurwoningen en het college de opdracht gegeven om in het eerste kwartaal van 2020 terug te komen naar de raad met een onderzoek naar gemeentelijk opdrachtgeverschap.

Traditioneel Op dit moment is er grote vraag naar sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. Niet alleen starters, ook ouderen en veel gezinnen met een modaal inkomen kunnen geen betaalbaar huis vinden. Vrijwel alle fracties van de gemeenteraad, waaronder het CDA, hebben meermaals gezegd dat het bouwen van woningen nu toch echt snel moet gaan gebeuren: door de markt en/of door de woningbouwstichting. Daarbij constateren Telgen en Obbink dat de markt wel huizen bouwt, maar dat dit nog vooral traditioneel gebeurt, met hoge prijzen en weinig ruimte voor sociale huurwoningen. Ook blijkt dat woningcorporatie Woonstede niet de financiële middelen bezit om te voldoen aan de grote vraag naar sociale huurwoningen.

Vlot trekken Het CDA is geen groot voorstander van een overheid die zaken oppakt voor burgers, die de markt of een instrument (Woonstede) zelf kan oplossen. Wij zien hier echter geen beweging komen die de vraag op korte termijn kan oplossen. Op dit moment komt voor het CDA het voeren van een actief grondbeleid steeds nadrukkelijker in beeld als middel om de bouw van goedkopere woningen een beetje vlot te trekken. De overheid moet in de ogen van het CDA ten dienste staan van de inwoners. Dat kan in dit geval met een actief grondbeleid. Een actief grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf gaat onderzoeken waar ze het beste gronden kan aankopen, met het idee om woningbouw te faciliteren. In het huidige beleid koopt de gemeente zelf geen gronden aan, maar begeleidt ze alleen de verandering van bestemmingsplannen. Bij een actief grondbeleid kan de gemeente, na aankoop van gronden, verschillende architecten vragen om een goed plan voor minimaal twintig woningen te presenteren. In de aanbesteding kunnen dan een aantal vereisten worden opgenomen betreffende de bouwkosten en de totale kosten inclusief grondprijs. De totale prijs zal niet boven de € 200.000 mogen komen.

Innovatieve ontwerpen Daarbij moet het ook mogelijk zijn dat er op een perceel verschillende bouwstijlen worden neergezet. Om enige vorm van schaalvoordeel te krijgen, zullen de woningen in groepen van minimaal twintig stuks neergezet moeten worden.

Er zijn zeker mogelijkheden om op korte termijn goedkope koop- en sociale huurwoningen te kunnen bouwen. Er bestaan innovatieve ontwerpen van huizen, waarbij de bouwkosten per huis niet meer bedragen dan € 80.000. Zo’n huis kan dan energieneutraal en gasloos worden neergezet. Denk hierbij aan innovaties op het gebied van houtbouw, betonprint of staalbouw. Het gaat hierbij overigens niet om tijdelijke woningen, maar om nieuwe, innovatieve projecten.

Groter en sneller Om de risico’s op lange termijn te beperken en de kosten te drukken, is het zaak om de snelheid erin te houden. Meerjarige trajecten geven veel onzekerheid en zijn vatbaar voor fluctuaties op de grond- en bouwmarkt. Als er snel geschakeld, gekocht, gebouwd en verbouwd kan worden, zijn de risico’s beperkter. Dat is ook wat nodig is: nú woningen, en niet pas over vijf jaar.

In de ‘Beleidsnotitie betaalbare huur- en koopwoningen’ wordt een percentage sociale huur van 23% gegeven. Omdat blijkt dat dit percentage bij kleinere projecten niet gehaald wordt, moeten we dit op grotere projecten compenseren. In het geval dat de gemeente aan zet is en zelf actief grond gaat aankopen, kan er een verdeling van minimaal 30% sociale huur worden bedongen. Op deze manier kan het percentage van 23% overall sociale huur gehaald worden.

Extra! Het CDA is verder van mening dat de te realiseren woningen door het actieve grondbeleid extra zijn ten opzichte van de huidige situatie. Deze huizen zullen daardoor als plus bovenop de huidige planvoorraad moeten worden gerekend. Zonder deze plus wordt de inhaalslag die nodig is namelijk niet ingezet. In de uitwerking van de beleidsnotitie die eind eerste kwartaal 2020 klaar zal zijn, wordt ingegaan op de vraag hoe het eigendom van de grond en de woning overgaat naar de bewoner. Daarvoor zijn diverse mogelijkheden: via directe koop, koopgarant of via verkoop aan een woningbouwcorporatie die de woningen gaat verhuren. Wij kijken uit naar de uitwerking hiervan.

Langere termijn Daarnaast denken wij aan nog twee punten die op de langere termijn bijdragen aan de bouw van nieuwe huizen en/of doorstroom bevorderen:

1) meervoudig ruimtegebruik. Dit kan door bijvoorbeeld appartementen boven de nieuw te bouwen brandweerkazerne te realiseren en appartementen of huizen boven winkels en zorgcentra; 2) Als tweede langetermijnpunt denken we aan het versoepelen van de regels rondom mantelzorgwoningen in het buitengebied. De huidige regelgeving geeft aan dat een mantelzorgwoning kan bestaan uit een tijdelijke unit, of het vergroten van de woning, mits er wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. Eén van de voorwaarden stelt dat er mantelzorg moet worden verleend aan degene die in de mantelzorgwoning woont. In veel gevallen is een mantelzorgwoning met een maximum oppervlakte van 100M2 al een optie als er omgekeerd zorg of hulp wordt verleend. Bijvoorbeeld: opa en oma zijn nog goed ter been en hebben zelf geen zorg nodig. Zij wonen nog in het grote huis. Eén van de kinderen met aanhang woont dan in de mantelzorgwoning. Opa en oma passen een aantal dagen op de kleinkinderen die ook op het erf wonen. Naarmate de kinderen ouder worden, worden de rollen en de bewoning omgedraaid. Opa en oma gaan in de mantelzorg woning wonen en ontvangen mantelzorg van de (klein)kinderen. Zo praktisch kan het zijn!

Samengevat Het CDA Ede staat achter de volgende maatregelen die woningbouw en meervoudig ruimtegebruik stimuleren. Door een actief grondbeleid kan de gemeente echt een stap in de goede richting zetten om het huisvestingsprobleem op te lossen.

Korte termijn realisatie: 1. actief grondbeleid door de gemeente: de gemeente koopt de grond; 2. aanbesteding van het ontwerp voor innovatieve bouw van duurzame woningen; 3. aanbesteding van de bouw door lokaal gebonden ondernemingen; 4. totale prijs van een huis + grond max € 200.000 + vereiste van duurzaamheid en gasloos; 5. minimaal 30% betreft sociale huur; 6. woningen komen bovenop de huidige opgave van woningbouw; 7. korte doorlooptijd van projecten.

Lange termijn realisatie: 8. stimuleren van meervoudig ruimtegebruik; 9. regels rondom mantelzorgwoningen versoepelen.

Contact Wilt u meer weten over specifiek dit onderwerp of over het CDA in Ede in het algemeen? Neemt u gerust contact met ons op, we staan u graag te woord: @: anne.jan.telgen@ede.nl Tel.: (06) 24870706